俄罗斯移民潮推高房租:埃里温两居室月租800-900欧元同比涨23.5% 第比利斯60%-70%跳涨后趋稳

俄罗斯移民潮推高房租的效应正在高加索地区显现。据 Euronews(欧洲新闻台)10月13日报道,为躲避征兵动员令而涌入格鲁吉亚与亚美尼亚的俄罗斯公民,已把埃里温两居室月租推高至800至900欧元,8月同比涨23.5%;第比利斯在经历60%至70%跳涨后进入高位盘整。

埃里温房租年涨23.5% 两居室逼近900欧元

据 Euronews 报道,亚美尼亚首都埃里温的租赁市场仍在剧烈升温。2026年8月,两居室公寓月租金中位数达到800至900欧元,同比上涨23.5%,延续自2022年俄罗斯部分动员令以来的上涨轨迹。地产分析人士指出,埃里温的供需缺口并未因过去四年的新建项目而明显收窄。

"埃里温登记在租的房源中,超过三分之一接受美元或欧元报价,"Euronews 记者伊琳娜·谢卢德科娃在报道中写道,"以本地货币德拉姆计算的租金涨幅,实际上比名义数据更为惊人。"自2022年底以来,亚美尼亚德拉姆对美元持续升值,进一步放大了外国租户的购买力。

2022年动员令成转折点 数十万俄罗斯人外迁

2022年9月21日,俄罗斯总统弗拉基米尔·普京宣布部分军事动员,触发苏联解体以来规模最大的公民外逃潮。据路透社当时统计,动员令发布后两周内,陆路出境人数超过20万,格鲁吉亚、亚美尼亚、哈萨克斯坦及土耳其是主要目的地。

这批移民以IT从业者、工程师和自由职业者为主,收入显著高于本地平均水平。他们倾向在市中心租赁或购置房产,直接改变了第比利斯与埃里温原本相对平衡的租赁市场结构。法新社(AFP)后续调查也确认,高加索两国主要城市的租金曲线与俄公民入境人数曲线几乎同步抬升。

第比利斯: 60%至70%跳涨后进入稳定期

格鲁吉亚首都第比利斯与埃里温走势略有不同。Euronews 数据显示,第比利斯房租在2022年俄乌战争全面爆发后一度飙涨60%至70%,如今涨幅趋平。原因有二:格鲁吉亚对俄公民免签,部分短期入境人群随局势缓和而离开;2024年至2025年第比利斯新房供应集中放量,缓解了供需矛盾。

巴统作为黑海度假城市,是俄罗斯购房资金的另一集中地。格鲁吉亚央行统计显示,2022至2025年间流入该国房地产领域的外国资本中,俄罗斯来源占比接近一半。

俄罗斯人主导亚美尼亚外国房产交易 72%创纪录

在亚美尼亚,Euronews 援引官方登记数据指出,俄罗斯公民目前占所有外国房产交易的72%,为独立以来最高水平。这一比例在2021年尚不足15%,四年间的转变折射出移民结构的深层变化——从短期避难转向长期定居。

埃里温房产中介萨姆维尔·彼得罗相向记者表示:"2022年以前,我们的外国客户主要来自伊朗和欧洲,现在十个咨询里有七个是俄语。房东宁愿空置两三个月,也要等愿意用美元全额付款的俄罗斯租客。"这种卖方市场心态正在进一步推高租金预期。

本地居民被挤出市中心 社会矛盾渐显

租金飙升的直接代价由本地居民承担。埃里温平均月薪约600欧元,与两居室800至900欧元的租金形成倒挂,年轻家庭被迫迁往市郊或合租;第比利斯平均月薪约450欧元(1300拉里),同样难以承受三年累计涨幅。

"今天拿到工资条的第一反应,是算算还能不能租得起原来的公寓,"一位第比利斯本地教师对法新社说,"这不是正常的市场,这是被外部资金推高的泡沫。"两地政府迄今未针对外国购房者出台限制性税收政策,仅依靠增加供应对冲压力。

未来走势: 需求仍是主导变量

高加索两国房租走向仍取决于俄罗斯出境移民规模。若冲突持续或动员压力再度升级,新一轮入境潮可能推动埃里温租金突破1000欧元大关;若局势缓和,当前价位存在15%至20%的回调空间。Euronews 报道指出,2026年上半年埃里温新增租赁挂牌量同比增加12%,为两年来首次供应增幅超过需求增幅,这可能成为租金见顶的早期信号。

FAQ

Q1: 为什么俄罗斯人选择逃往格鲁吉亚和亚美尼亚?

A1: 两国对俄公民入境政策宽松(格鲁吉亚免签、亚美尼亚落地签),俄语环境成熟,生活成本低于莫斯科,房价更具吸引力。2022年9月动员令发布后,陆路边境一度排起长队,两国成为逃役人群的首选落脚点。

Q2: 房租上涨何时才会停止?

A2: 取决于两个变量:俄罗斯出境移民流量和高加索两国新房供应速度。第比利斯已因供应放量而企稳,埃里温若保持当前供应增速,2027年租金涨幅可能收窄至个位数;但任何新的动员或冲突升级都可能改变这一判断。

俄罗斯移民潮推高房租,已不只是高加索两国的国内议题,而是俄乌战争外溢效应的缩影。埃里温900欧元的月租金与第比利斯的企稳曲线共同指向一个现实:只要出境潮不逆转,这片外高加索土地的居住成本,就将继续由千里之外的政治决策所定价。